직거래보다는 중개사무소 이용
직거래는 계약 경험이 부족한 대학생에게 위험요소가 될 수 있다. 집주인을 가장한 사람과 계약을 하거나 정확한 시세를 모르고 통상적인 거래가 보다 높은 값에 계약하는 경우도 있기 때문이다. 이에 비해 중개업소를 이용할 경우 직접 다니는 것보다 시간 낭비를 줄일 수 있고 정확한 소유자가 있는 세입자의 보유 금액에 맞는 전세물건을 손쉽게 찾아볼 수 있다. 전문가들은 “무조건 중개업소를 믿는 것이 아니라 거래상대방 본인여부, 등기부등본 등 계약사항은 본인이 확인하고 최종결정도 주체적으로 내려야 한다”고 조언했다.
등기부등본 확인하기
건물의 소재지, 면적, 소유권 등이 적혀 있는 등기부등본은 건물의 주민등록등본이라 할 수 있다. 모든 건물의 등기부등본은 대법원 인터넷 등기소에서 1000원에 열람할 수 있다. 집주인이 등기부등본을 보여주는 경우엔 왼쪽 아래에 열람 일자를 확인하는 것이 좋다. 특히 ‘을구’를 주의 깊게 살펴봐야 한다. 을구에는 ‘근저당권(계속적인 거래로 발생하는 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 부동산에 설정하는 저당권)’의 우선순위가 명시돼 있다. 이 순위가 높을수록 추후 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 우선하여 가진다. 그러므로 (근저당권 액수)+(보증금)이 집 시세의 60% 이하여야 안전한 거래라고 할 수 있다.
근저당권과 관련해선 주택의 유형을 살펴야 한다. 대학생들이 주로 거주하는 주택유형은 다가구주택, 다세대주택, 연립주택이다. 이 중 특히 다가구주택 유형을 주의해야 한다. 다가구 주택은 호수별로 주인이 다른 다세대주택 또는 연립주택과 달리 건물 하나에 여러 임차인(세입자)들이 계약한 상태다. 이 때문에 세대수가 많다면 새로 들어오는 임차인의 근저당권 우선순위가 낮아져 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 온전히 받을 확률이 낮아진다.
때문에 다가구주택을 계약할 시에는 (건물값+토짓값)*0.7-(우선순위를 가진 임차인들의 보증금의 합)의 값이 자신의 보증금보다 커야 안전한 계약이라 할 수 있다. 또한, 가처분, 가등기가 설정된 주택인 경우 소유권이 제 3자로 변경된다면 세입자들은 임차권을 주장할 수 없어 이러한 주택은 피하는 것이 좋다.
집 상태 살펴보기
계약하기 전 집의 상태를 제대로 살피지 않으면 피해를 볼 수 있다. 전등이 잘 켜지는지, 수도는 잘 나오는지, 가스 불은 잘 나오는지, 붙박이 가구나 바닥 또는 벽에 흠이 없는지 등의 사항을 살펴봐야 한다. 불편 사항이 있다면 계약서 작성 시 이에 대한 합의 내용을 특약사항으로 기재해야 한다. 정상운 부장은 “이를 확인하지 않고 ‘이사 때 고쳐주겠지’하여 입주했다가 계약서에 없다는 이유로 고쳐 쓰라는 집주인이 간혹 있다”며 특약사항의 중요성을 강조했다.
계약서 작성하기
계약서를 작성할 땐 계약하는 상대방이 집의 소유자와 일치하는지를 확인해야 한다. 이는 주민등록번호가 등기부 상에 기재된 번호와 같은지를 통해 확인할 수 있다. 대리인이 진행하는 계약의 경우 위임장과 인감증명서를 반드시 받은 후 계약서를 작성해야 한다.
계약서 작성 시 ‘특약사항’ 또한 확인해야 한다. 특약사항은 계약서에 명시된 내용 외에 임차인(세입자)과 임대인(집주인)의 합의 사항이다. 특약사항에는 금전적 내용을 포함하기도 하는데 △계약 종료 후 보증금 반환 방법 △계약 해지 시 계약금 반환 여부 △임차인의 전세대출 가능 여부 △임대인의 융자말소조건 등의 내용을 기재하기도 한다. 구두로 언급된 사항은 내용을 녹음하거나 계약서에 특약사항으로라도 기재하는 것이 안전하다.
주택임대차보호법 적극 활용해야
상대적으로 약자의 지위인 임차인은 임차인의 권리를 보호하기 위한 ‘주택임대차보호법’을 적극적으로 활용해야한다. 주택임대차 보호법 중 ‘소액보증금 최우선변제권’은 소액보증금에 한해 일정액을 다른 권리자보다 우선적으로 회수할 수 있는 권리다. 서울의 경우 9500만 원 이하의 보증금에 한해 3200만 원까지 보증금을 회수할 수 있다.
우선변제권을 취득하기 위해서는 이사, 전입신고, 확정일자의 요건을 갖춰야 한다. 계약 후 첫 번째로 해야 하는 일은 전입신고와 확정일자는 받는 것이다. 전입신고를 하면 임차인이 대항력을 갖게 돼 경매, 공매 발생 시 배당절차에 참가하여 다른 권리자보다 우선하여 보증금의 일정액을 회수할 수 있다.
